サロン開業を考える際、物件選びは非常に重要です。特に居抜き物件を選ぶ場合、造作譲渡費用という独自のコストが発生することをご存知でしょうか？本記事では、スケルトン物件と居抜き物件の違いから、造作譲渡費用の内容、金額の決め方、重要な確認ポイントまで、詳しく解説します。これからサロンを開業しようとしている方にとって、役立つ情報が満載です。
物件の種類
サロン開業に適した物件には主にスケルトン物件と居抜き物件の2種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。
スケルトン物件
スケルトン物件とは、内装や設備が一切ない、まっさらな状態の物件を指します。自分好みの内装や設備をゼロから作り上げることができますが、その分、初期費用や工事期間がかかることがデメリットです。
居抜き物件
居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残されている物件です。初期費用を抑え、工事期間を短縮できるため、早く開業したい方やコストを抑えたい方に人気があります。しかし、前のテナントが残した設備や内装が、自分のサロンに適しているかどうかの見極めが重要です。
スケルトン物件と居抜き物件の違いについて、下記記事で詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。
造作譲渡費用とは
造作譲渡費用とは、前のテナントが残した内装や設備を引き継ぐために支払う費用のことです。壁・床・天井・トイレ・仕切り・扉などの内装、空調や照明、シャンプー台やセット面、テーブルや椅子などの設備などが譲渡対象となります。
売主側としては、内装を原状回復する費用や設備を処分する費用が抑えられ更に売却益まで得ることが最大のメリットとなります。
また買主側としては、スケルトン状態を一から店舗内装を作るよりは費用を抑えることができ、更にお店のオープンまでの期間を短縮でき空家賃を支払う期間を短くできることがメリットとなります。
居抜き物件を選ぶ際に発生するこの費用は、サロンの初期投資の一部として考慮する必要があります。
賃貸借契約と造作譲渡（売却）契約は別
居抜き物件を借りる際には、賃貸借契約と造作譲渡契約が別々に存在することを理解しておくことが重要です。
賃貸借契約は物件のオーナーとの契約であり、造作譲渡契約は前のテナントとの間で行われる契約です。それぞれの契約内容をよく確認し、理解してから契約を進めましょう。
造作譲渡費用：金額の決め方
造作譲渡費用の金額は、前のテナントが残した内装や設備の状態、種類、年数などによって決まります。一般的には、以下のような要素を考慮して決められます。
- 設備の状態：新品同様のものか、使用感があるものかによって金額が変わります。
- 内装の質：高品質な内装やデザインが施されている場合は、費用が高くなることがあります。
- 使用年数：設備や内装の使用年数が長いほど、減価償却が進んでいるため費用が安くなる傾向があります。
譲渡対象物の確認・調査は重要なポイント
造作譲渡費用を支払う前に、譲渡対象となる内装や設備の詳細な確認・調査を行うことは非常に重要です。以下では、確認・調査の際に気を付けるべき点について詳しく解説します。
専門家の意見を求める
内装や設備の状態を正確に評価するためには、専門家の意見を求めることが重要です。建築士や設備業者などの専門家に依頼して、設備や内装の詳細な調査を行ってもらいましょう。これにより、素人では見逃しがちな劣化や問題点を事前に把握することができます。
内装・設備の詳細なリストを作成
譲渡対象となる内装や設備の詳細なリストを作成し、現状を把握することが大切です。以下の点をチェックリストに含めてください。
- 設備の種類と数：エアコン、照明器具、シャンプー台、ミラー、椅子など、サロンに必要な設備が揃っているか確認します。
- 設備の状態：各設備の動作確認を行い、正常に機能しているかをチェックします。また、見た目の状態（傷、汚れ、劣化など）も確認しましょう。
- 内装の状態：壁紙や床材の状態、ペイントの剥がれや汚れの有無を確認します。必要な修繕箇所がないかを把握します。
- 年数とメンテナンス履歴：設備や内装の使用年数やこれまでのメンテナンス履歴を確認します。特に古い設備については、今後の修理や交換の必要性を見極めるために重要です。
必要な修繕や交換のコストを見積もる
調査の結果、修繕や交換が必要な箇所が見つかった場合、そのコストを見積もりましょう。これにより、実際に支払う造作譲渡費用に加えて、追加の費用がどれだけかかるかを把握することができます。
契約内容を詳細に確認
造作譲渡契約を結ぶ際には、契約内容を詳細に確認しましょう。以下の点に注意してください。
- 譲渡対象物の明確化：契約書に譲渡対象となる内装や設備が明確に記載されているか確認します。
- 保証の有無：譲渡対象物に対して、一定期間の保証があるかを確認します。保証がある場合、契約書にその内容を明記してもらいましょう。
- トラブル時の対応：契約後に設備や内装に問題が発生した場合の対応方法（修理や返金など）を事前に取り決めておくことが重要です。
写真や動画で記録を残す
内装や設備の現状を写真や動画で記録しておくこともおすすめです。これにより、契約後に問題が発生した際に、当初の状態を証明するための資料として活用できます。
まとめ
居抜き物件を選ぶ際には、造作譲渡費用という特有のコストが発生することを理解し、その金額の決め方や確認ポイントをしっかりと押さえることが大切です。賃貸借契約と造作譲渡契約を別々に考慮し、専門家の助けを借りて詳細な調査を行うことで、スムーズなサロン開業が実現します。初期費用を抑えつつ、自分の理想のサロンを作り上げるための一助となれば幸いです。
